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“流拍”VS“地王”城市土拍市场分化加剧

2024-11-13 15:56:15 [综合] 来源:庆阳市某某照明教育中心

  每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

  多地推地节奏放缓、流拍房企“以销定投”谨慎拿地,地王成为今年以来土地市场的城市绍兴市某某烘焙运营部主旋律。

  财政部发布的土拍最新数据显示,今年前5个月,市场国有土地使用权出让收入12810亿元,分化同比下降14%。加剧另据中指研究院数据,流拍今年前5个月,地王全国300城共推出各类用地(规划建筑面积,城市下同)44836万平方米,土拍同比下降24.19%;成交38757万平方米,市场同比下降23.79%;住宅用地出让金为4108.17亿元,分化同比下降39.33%。加剧

  “2024年,流拍重点城市供地计划较去年普遍下调,叠加房企拿地态度审慎。在多重因素影响下,今年土地出让规模下行态势或较难改变。”6月26日,中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示,对于优势地区的优质地块,企业仍将保持一定投资积极性,而对于郊区或性价比不高的绍兴市某某烘焙运营部地块,企业拿地较为谨慎,短期房企审慎拿地策略或延续,城市间和城市内的土拍分化现象,预计将进一步加剧。

  300城共流拍地块233宗

  今年以来,城市间的土拍热度继续分化。中指研究院数据显示,今年前5个月,全国300城共流拍地块233宗,流拍率为19.81%,和2023年同期相比增长了4.27个百分点。

  具体来看,仅一线城市在“楼面均价”指标上保持了大幅增长;“溢价率绝对水平”方面,在放松土地限价的大环境下,各线城市均实现增长,其中二线城市的平均增幅几乎接近一线城市。

  前5个月,就一线城市住宅用地成交面积来看,北京的同比增幅为正,达到70%,上海、深圳和广州分别同比减少29%、54%和50%。再从溢价率层面看,上海保持在7%的水平,北京为6%,深圳和广州均为0%。在其他集中供地的城市中,厦门平均溢价率为25%,排在首位,苏州、武汉和成都的平均溢价率分别为15%、14%和13%。

  值得注意的是,在上半年一些城市的土拍中,频频出现高溢价“地王”。

  如3月27日,苏州、厦门和宁波三地同日诞生楼面价“地王”:绿城中国以30.82亿元竞得苏州工业园区地块,溢价率为18.22%,楼面价高达6.5万元/平方米,刷新江苏土地楼面价纪录;厦门市思明区将军祠2024P01地块经过152轮争夺,最终被厦门国贸以32.1亿元总价和6.27万元/平方米的楼面地价拿下,刷新了厦门土拍楼面价纪录;宁波湾头地块则被江山万里&东投以3.26万元/平方米的楼面价获得,溢价率7.3%,创出宁波土拍楼面价的新高。

  进入6月,部分城市土拍市场热度升温,高溢价地块频现。

  6月20日,青岛崂山王家村地块经过364轮竞价,被海业益佳以18.9亿元斩获,刷新青岛土拍楼面价纪录,溢价率高达37.2%。

  6月13日,中建智地+江苏绿建+朝开联合体,以112亿元底价竞得北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块,是北京集中供地以来,竞拍总价最高地块。

  6月19日,南京3宗低密度宅地高溢价成交,整体溢价率达15.8%,打破了南京2024年以来宅地“零溢价”情况。

  6月25日,广州出让荔湾区鹤洞路以南AF040134地块,被保利发展以总价约7亿元竞得,溢价率为8.5%,这是广州今年成交的首宗溢价宅地。

  《每日经济新闻》记者梳理发现,今年以来,成交的高溢价地块主要分布在一线城市及长三角核心城市。

  对此,陈文静分析指出:“2024年以来,房企拿地仍保持以销定投的策略,投资布局进一步向优势地区聚焦。长三角热点城市土拍规则持续优化,如杭州部分区域取消销售限价,上海取消溢价率10%上限要求等。同时,长三角核心城市人口持续流入,近两个月购房限购、限贷等政策优化后,市场活跃度提高。在多重因素影响下,预计房企仍将对热点城市土地保持较高关注度,特别是优势地区的优质地块。”

  土拍市场分化进一步加剧

  在城市间土拍热度继续分化的同时,城市内地块冷热不均现象也比较突出,今年上半年,上海共成功出让19宗住宅用地,其中10宗触顶进入一次性报价,6宗底价成交,合计成交金额423.1亿元。

  不难看出,即便是土地市场表现最好的上海,销售端的走弱仍然影响房企拿地的活跃度,一些非核心地块底价成交成为常态。此外,热门板块和核心优质地块依旧保持较高的热度,房企抢地积极性较高,极易触顶成交。相较而言,部分位置不佳或位于远郊的地块多以底价成交,有些地块甚至需要地方国企托底。

  6月7日,上海发布今年第三批次集中土拍地块公告,取消此前的最高限价,恢复“价高者得”模式。这也意味着,从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号机制不再实行,从今年第三批次集中土拍开始,上海不再设定土地溢价率上限。

  中指研究院分析认为,取消溢价率上限,将使有实力的企业获取土地资源,开发商拿地将更加市场化,拿地意愿强烈的房企机会增加;其次,有利于企业打造“好房子”,从而增加政策土地收入;第三,取消底价上限也使得开发商投资更为谨慎,需要提前进行严谨的投资测算以获得利润。

  二线城市中,以成都为例,陈文静表示:“今年,成都持续加大优质地块推出力度,同时核心区市场信心有所修复,整体土拍维持一定热度。”

  在3月6日举行的成都今年首场土拍上,中心城区3宗宅地吸引了12家房企参拍,最终以1宗溢价、2宗底价收官,最高溢价率达31.76%,成交总金额18.8亿元。在4月23日的土拍中,5宗地块出让,其中位于锦江区林家坝区域的52亩地块,经过81轮竞价,被中国金茂以21.42亿元竞得,溢价率高达48.5%,楼面价24500元/平方米。

  6月25日,在成都全面取消住房限购政策后的首场土拍上,4宗宅地揽金约40.6亿元。其中锦江区三圣乡50亩宅地,起始楼面价18200元/平方米,经过22轮竞价后,被锦江统建以楼面价20300元/平方米竞得,溢价率达12%。

  而在另一个热点二线城市杭州,今年以来,土地市场经历了2月的火热、3月的降温、4月的好转和5月的低迷,可谓坐了一趟“过山车”。

  2月27日,杭州今年首次土拍,7宗宅地全部溢价成交,揽金111.6亿元,最高溢价率达到24.4%。其中2宗溢价率超20%,4宗超15%,仅1宗13.7%相对较低。3月29日杭州二批次土拍降温显著,出让的5宗宅地中,仅1宗溢价23.6%成交,2宗底价成交,2宗流拍,总成交金额为60.7亿元。

  4月16日,杭州第三批涉宅地块集中出让,8宗地块中有7宗底价成交。半个月后第四批土拍挂牌5宗土地,热度转高,其中4宗成功出让,1宗提前终止,揽金117.5亿元,平均溢价率2.1%。

  5月14日,杭州第五批4宗宅地完成出让,揽金38.9亿元,其中4宗地块均底价成交,热度又转为低迷。

  对于上半年城市之间、城市内地块冷热不均现象,陈文静分析指出:“当下,土地市场回温仍有赖于新房销售端的修复,新房市场仍面临一定调整压力,房企拿地整体偏谨慎,更侧重有一定保障的地块。对于优势地区的优质地块,企业仍将保持一定的投资积极性。而对于郊区或性价比不高的地块,企业拿地较为谨慎,房企审慎拿地策略将延续,土拍分化现象,预计将进一步加剧。”

(责任编辑:休闲)

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